土地建物活用

資産活用のご提案

オーナー様の不動産を、土地・建物の専門家としてを調査し、総合的にプロデュース致します。

活用方法について

資産活用の代表的なものに土地活用があります。土地活用はいくつかに分けることができますが、土地だけを貸す方法、建物を建てて貸す方法などが代表的な活用方法になります。

活用の方法

活用のポイントについて

土地活用をする時の重要なポイントをご説明します。
①誰のために ②何の目的で ③どの位の収益を設定するのか ということです。

この①②③は全て同順位でも構いませんが、優先順位をつけることが望ましいと思われます。
何れにしても、事前準備をしっかり行い、活用が最も成功した場合を目標にしながら、許容範囲のリスクも視野に入れて計画を進める必要がります。
①誰のため 自分
家族
親族
公共性
②目的 収益性
節税
相続税対策
公共性
③収益設定の方法 利回り(?%)
キャッシュフロー(?円)

活用の進め方について

土地活用の進め方は、実際には土地に対する法的な規制や市場性、国や自治体の施策、ご本人の希望、ご家族の立場等、いろいろな要因で変わりますが、一般的な活用の流れを以下にフローチャートにしましたので、ご参考にしてください。

ご相談

土地活用についてお客様のご要望やイメージを専門のスタッフが伺います。

土地調査

お客様の土地の法的な規制や市場性、価格、権利関係などを調査いたします。

打合せ

お客様の土地活用のご要望と調査した土地の現状をご相談しながら有効な土地活用をご提案致します。

企画立案

お客様と打合せた内容にもとづいて、土地活用方法を何通りかご提案致します。

テナント募集

お客様が希望する条件(期間、賃料)で、看板、またはホームページなどでテナントを募集致します。

テナント決定

お客様をサポートしながらテナントとの契約を代行致します。

事業計画開始

お客様の決定された活用方法について、プレゼンテーション(事業収支、図面など)を納得されるまで行います。

事業計画決定

お客様が決定した事業計画にもとづいて詳細な収支計画、資金計画、建物プランニング、見積を行います。

融資申込決定

借り入れを行う場合はお客様にとって有利な金融機関をご紹介し、サポート致します。

ご契約

設計契約、建築請負契約、賃貸借契約等を行います。

各種許認可

建築確認申請を始め、各種許認可を申請を行います。

工事着手~完成

施工中はお客様に定期的に打合せを行い、ご満足いただける施工を行います。
引渡し時にはお客様検査を行います。 更に引き渡し後は定期訪問を行い、アフターフォローに努めます。

抵当権設定

お客様がお借り入れした金融機関との連絡及びサポートを行います。

賃貸開始

当社で賃貸管理できますし、提携不動産会社を紹介することもできます。

事業運営・メンテンナンス

建物のメンテナンス計画を作成し、お客様の大事な資産の維持保全に対応致します。

相続税と贈与税の改正ポイントについて

土地活用では節税のことがよく問題となります。中でも相続税対策がとても重要になります。
相続税と贈与税については、平成27年1月より課税が強化される予定です。
改正される主なポイントを簡単にご説明します。



改正される項目 現行 改正(案)
基礎控除 5,000万円+1,000万円x法定相続人 3,000万円+600万円x法定相続人
税率構造 6段階(最高税率50% ※3億円以上) 8段階(最高税率55% ※6億円以上)
小規模宅地の特例における対象面積 240㎡ 330㎡
小規模宅地の特例における要件 二世帯住宅 親世帯と子世帯が住宅内部で行き来できる場合のみ。 親世帯と子世帯が外階段で行き来する完全分離型も認められる。
老人ホームの入居 老人ホームの終身利用権の取得や住所を移転した場合は認められない。 左記条件でも認められる。


改正される項目 現行 改正(案)
税率構造 最高50%
※1,000万円以上
一般 最高55%以上
※3,000万円以上
直系尊属 最高55%以上
※4,500万円以上
相続時精算課税の対象者 受贈者 20歳以上の推定相続人 20歳以上の推定相続人及び子孫
贈与者 65歳以上の者 60歳以上の者

二世帯住宅と相続税対策について

親の土地に二世帯住宅を建てて同居すると、平成27年1月1日以降の相続から、相続税が軽減される可能性があります。小規模宅地の特例という制度を活用する場合です。

一つめの改正点は、改正前(平成26月12月31日までの相続)は、二世帯住宅で特例を受ける場合、親世帯と子世帯が住宅内部で行き来できないと「同居」と認められず、適用を受けられませんでした。しかし、外階段で行き来するような完全分離型も、「同居」と認められることになりました。

二つ目の改正点は、面積要件が「240㎡まで」から「330㎡まで」に拡大されました。

三つ目の改正点は、改正前は親(被相続人)が老人ホームの終身利用権を取得したり、住所を移転した場合は「生活の拠点」を移したと判断され、適用を受けられませんでした。
しかし、今回の改正から適用を受けられるようになりました。
改正前と改正後の相続税について、参考となる図を以下のとおり作成しました。

小規模宅地等の特例

父親の自宅 土地評価1億円(330㎡)






平成26年まで 平成27年から

240㎡まで80%減額

約4,180万円

1億円×240㎡/330㎡×(1-0.8)+
1億円×90㎡/330㎡=約4180万円

330㎡まで80%減額

2,000万円

1億円×(1-0.8)=2000万円

※上記の場合、評価額が約4180万から2000万円に下がりました。相続人が一人なので、改正後の基礎控除3600万円(3000万円+相続人1人600万円)の範囲内となり、課税対象がゼロで済みました。小規模宅地の特例を活用すると大きな節税効果となります。あくまで、相続税における土地評価について限定しております。

木材利用ポイントについて

平成25年4月1日より、国の経済対策により木材利用ポイント制度が始まりました。
平成26年3月31日までの事業です。この制度は木造住宅を新築・増築・リフォーム等した場合にポイントが付与されて、ポイント数に応じた商品等との交換になります。
利用する場合は登録された施工業者で工事等で工事を行う必要があります。
高橋組も施工業者として登録済みですので、木材利用ポイントをご利用いただけます。

内容

国産の地域材を活用した木造住宅の新築・増築、内装・外装を木質化する工事や木材製品・木質ペレットストーブ等の購入の時に、木材利用ポイントが付与されます。
そのポイントは国内の農産物・水産物・国産材家具・商品券等に交換できます。
カタログより選ぶ方法が一般的です。

木材利用ポイントの対象工事と発行ポイント
(1) 木造住宅の新築・増築時に内装・外装工事の木質化工事を合わせて行わない場合

30万ポイント(上限)

※1回限り
(2) 木造住宅の新築・増築時に内装・外装工事の木質化工事を合わせて行う場合

60万ポイント(上限)

※1回限り
(3) 木造住宅のリフォーム時に内装・外装工事の木質化工事を行う場合

30万ポイント(上限)

※1回限り
(4) 木材製品・木質ペレット(薪)ストーブの購入

10万ポイント(上限)

すまい給付金制度について

すまい給付金制度とは

消費税の引上げが行われた際に住宅ローン減税の拡充とすまい給付金制度を実施して、住宅取得者の消費税率引上げによる負担増を緩和することを目的とした制度です。

ポイント

・住宅取得者に現金で給付(振込)
・新築住宅/中古住宅、住宅ローン利用/現金取得のいずれも対象
・申請は取得住宅を所有している人(持分保有者)単位で
・給付額は、収入と取得住宅の持分割合に応じて決定。

すまい給付金制度とは

対象となる住宅
新築住宅 中古住宅
住宅ローン
利用者の要件
  • 自らが居住すること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 工事中の検査により品質が確認された次の住宅
    1. 住宅瑕疵担保責任保険に加入
    2. 建設住宅性能表示制度を利用 等
  • 売主が宅地建物取引業者である。
  • 自らが居住する。
  • 床面積が50㎡以上
  • 売買時等の検査により品質が確認された次の住宅
    1. 既存住宅売買瑕疵保険に加入
    2. 既存住宅性能表示制度を利用(耐震等級1以上に限る)
    3. 建設後10年以内で、新築時に住宅瑕疵担保責任保険に加入または建設住宅性能表示制度を利用
現金取得者
の要件

上記の住宅ローン利用者の要件に加えて

  • フラット35Sの基準を満たす
  • 50歳以上
  • 収入額の目安が650万円以下

上記の住宅ローン利用者の要件に加えて

  • 50歳以上
  • 収入額の目安が650万円以下

高橋組について

当社は、お客様からお請けした仕事(工事)は、
責任を持って確実に完成させ、お渡し致します。
高橋組ではお客様のニーズに合わせた資料をご用意しております。
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高橋組について
秩父本社
埼玉県秩父市中村町4丁目1-3
TEL.0494-25-5000(代表)
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